京都市で民泊を始めるのは難しいと聞きます。

京都市は民泊の条例・規制が厳しく、用途地域・営業日数・管理者要件・近隣通知など確認事項が多いエリアです。TUPONTは適法性チェックから制度選定（住宅宿泊事業／簡易宿所）を整理し、無理のない運営設計をご提案します。

大阪の会社ですが京都でも対応できますか？

対応可能です。価格戦略・OTA運用・収支管理は同品質で提供し、現地清掃・駆け付けは提携ネットワークと連携します。体制はエリア・物件に合わせてご相談のうえ設計します。

京都市の近隣説明は具体的に何をすればいいですか？

届出の20日前までに、届出予定の住宅の公衆から見やすい場所に事業を行う旨を掲示し、同時期に近隣住民へ事業の概要を説明します。方法は対面説明・説明会・説明事項を記載した文書の投函のいずれかで、市は届出予定者による直接説明を勧めています。説明する項目は、届出様式に沿って、住宅の所在地、事業者の氏名と連絡先、事業開始予定日、宿泊者の定員、管理を行う者の別、本人確認と鍵の受け渡しの方法、宿泊者への騒音・ごみ・火災防止・緊急時対応の説明内容、廃棄物の保管方法と収集・搬出計画などです。町内会等から説明会を求められた場合は真摯に対応する義務があり、実施状況は届出時に報告書として提出します。TUPONTでは説明資料の作成と実施記録の整理までを含めてサポートします。

京都市で家主不在型の民泊を運営するには、管理者をどこに置く必要がありますか？

宿泊中、届出住宅から道のりおおむね800m以内で、交通用具を使わなくても10分以内に到着できる場所に現地対応管理者を駐在させる必要があります。深夜早朝を問わず苦情・緊急対応が求められるため、同じエリアに物件を集約するか、現地の管理パートナーと組む前提で計画します。簡易宿所を選ぶ場合も同様の駐在規定（施設外玄関帳場は1人5施設まで）があります。

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京都市の民泊運営代行

世界的観光地・通年インバウンド。規制が厳しく“適法運営”の価値が高い

京都市は国内外から観光客が絶えない世界的な観光都市で、民泊の宿泊需要・単価ともに非常に高いエリアです。一方で、京都市は民泊に関する独自の条例・規制が厳しく（住居専用地域での営業日数制限、管理者の駆け付け要件、近隣への事前通知など）、適法に運営するハードルが高いのが特徴です。だからこそ、制度の見極めと近隣対応をきちんとできる運営体制が、収益と安定運営の分かれ目になります。

京都市で民泊需要が高い理由

世界的観光地で通年のインバウンド需要・高単価
桜・紅葉など季節ピークが明確で価格を取りやすい
一棟貸し・町家など“京都らしい”宿は差別化しやすい
規制が厳しい分、適法運営できれば競合優位になりやすい

京都市の主要エリア・駅

京都駅・河原町・祇園
清水寺・伏見稲荷
嵐山
京町家エリア

京都市の民泊データと運営の勘どころ

京都市民泊ポータルサイトの速報値（2026年7月末）では、住宅宿泊事業の届出住宅は1,346施設、旅館業は旅館・ホテル642施設・簡易宿所3,226施設（合計3,868施設）です。届出住宅は令和6年度末838→令和7年度末1,216（年度内新規425件）→令和8年度は7月末までに新規149件と増え続けていますが、施設数では簡易宿所が届出住宅の約2.4倍あり、京都市の小規模宿泊の主流はいまも旅館業です。簡易宿所も令和7年度に新規許可242件・廃止29件と純増しています。

これから参入する方への含意は2つです。ひとつは、住居専用地域に営業期間の制限がある以上、届出住宅はそれ以外の用途地域に偏りやすく、そこでは簡易宿所も含めた競合が集中していると考えられること（区別の分布データは公表されていないため、あくまで制度から導かれる見方です）。もうひとつは、通報件数が令和5年度199件→7年度333件と増え、市が無許可営業の監視指導を続けていることです。制度の選択（住宅宿泊事業か簡易宿所か）と近隣対応の設計を、物件取得前に済ませておくことが、京都で長く運営するための現実的な条件になります。

京都市に泊まるのは誰か

京都市の観光は、量・質ともに過去最高圏で推移しています。京都市産業観光局の「令和7（2025）年京都観光総合調査」によると、2025年の観光客数は6,279万人（日本人5,011万人・外国人1,268万人）、宿泊客数は1,659万人（日本人849万人・外国人809万人）でいずれも過去最高でした。延べ宿泊客数で見ると外国人1,731万人が日本人1,251万人を上回っており、宿泊マーケットの主役はすでにインバウンドに移っています。観光消費額も2兆474億円（前年1兆8,839億円）と伸びています。

滞在の特徴は「長め」と「初訪問」です。同調査では外国人観光客の市内宿泊日数は3泊以上が68.3%、外国人の78.0%が京都は初めてと回答しています。連泊が前提の一棟貸しや町家タイプの宿は、この長期滞在ニーズと相性が良い一方、初訪問の方が多い分、駅からの導線・鍵の受け渡し・ごみ出しなどの案内を多言語で丁寧に整える必要があります。

季節性は意外と穏やかです。同調査による月別の繁閑差は1.3倍で、最多は11月（紅葉シーズン）、最少は2月です。また、日本人の47.2%・外国人の21.0%が「残念なことがあった」と回答し、混雑を避けるために意識して行動した人は日本人50.9%・外国人54.0%に上ります。混雑エリアから少し離れた静かな立地や、朝夕の時間帯を案内できる宿は、この「混雑を避けたい」層に選ばれやすいと考えられます。

向く物件・見極めのポイント

京都市で物件を見るときに最初に確認すべきは、価格でも築年でもなく用途地域です。住居専用地域（第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域）にある住宅は、住宅宿泊事業（民泊新法）での営業が条例により原則1月15日正午〜3月16日正午のみに限られます。年180日の枠があっても、実際に営業できるのは観光閑散期の約2か月だけということになり、投資としては成り立ちにくいのが実情です。用途地域は「京都市都市計画情報等検索ポータルサイト」または都市計画課の窓口で確認できるので、契約前に必ず確認してください。例外は事業者が生活の本拠を置く家主居住型と、一定条件を満たした認定京町家事業です。

向いているのは、住居専用地域以外（商業地域・近隣商業地域など）にある戸建・町家・一棟型の物件です。長期滞在・初訪問の外国人ゲストが多いため、1組で使い切れる一棟貸しは相性が良く、京町家を活かした宿は認定京町家事業（宿泊定員は1組9名以下）という制度上の選択肢もあります。分譲マンションの区分所有は、用途地域に加えて管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないことが届出の要件で、地区計画や建築協定で制限されている地域もあるため確認が必須です。市街化調整区域では属人性のある建物は家主不在型営業ができないなどの制限もあるため、郊外の物件は特に注意が必要です。

立地は「駅からの距離」だけでなく「管理者が10分以内に駆け付けられるか」で見極めます。京都市では家主不在型の場合、届出住宅から道のりおおむね800m以内、交通用具を使わなくても10分以内に到着できる場所に現地対応管理者を駐在させる義務があるため、管理拠点から離れた単独物件はコスト面で不利になります。同じエリアに複数物件を集約できるか、提携できる現地管理者がいるかが物件選びの実質的な条件です。また、京都市は民泊通報・相談窓口への通報件数が令和5年度199件、6年度244件、7年度333件と増えており、騒音・ごみ出し・近隣配慮への感度が高い街であることも前提に置いてください。

ルール・手続きで気をつけること

京都市の住宅宿泊事業条例は、要件が細かく具体的です。まず営業期間は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間に180日までですが、住居専用地域では1月15日正午〜3月16日正午のみに制限されます（家主居住型・認定京町家事業を除く）。家主不在型では、宿泊中、届出住宅から道のりおおむね800m以内、交通用具を使わなくても10分以内に到着できる場所に現地対応管理者を駐在させ、深夜早朝を問わず苦情・緊急対応にあたることが義務です（条例第12条第7項・要綱第23条）。届出の前には、20日前までに事業を行う旨を届出住宅の公衆から見やすい場所に掲示し、近隣住民へ事業概要を事前説明しなければならず、町内会等から説明会の開催等を求められた場合は真摯に対応する義務（説明会の開催に努める）があります。実施状況は届出時に報告書として提出し、開業後も2か月ごとに営業実績を市長へ報告します。

旅館業（簡易宿所）を選ぶ場合も駐在規定があります。宿泊中は営業者または使用人等が施設に10分以内に到着できる場所（道のりおおむね800m以内）に駐在する必要があり、客室1室・1組9人以下の小規模宿泊施設であれば施設外玄関帳場が認められますが、緊急対応担当者1人が管理できるのは5施設までです。加えて京都市宿泊税は2026年3月1日宿泊分から改定され、1人1泊の素泊まり料金が6,000円未満200円（据置）、6,000円以上20,000円未満400円、20,000円以上50,000円未満1,000円、50,000円以上100,000円未満4,000円、100,000円以上10,000円となりました。宿泊料金の設定と徴収の実務に直接関わるので、料金表の作成時に織り込んでおく必要があります。