神戸市の民泊運営代行

神戸市のインバウンドは、神戸空港の国際化を境に局面が変わりつつあります。市の公表資料によると、市内の外国人延べ宿泊者数は2024年で94.5万人、2025年4月の神戸空港国際チャーター便就航以降は前年比145%で推移しているとされます。大阪から足を延ばして神戸に泊まる従来の流れに、神戸空港から直接入ってくる流れが加わった形です。

神戸空港の国際チャーター便（韓国・台湾・中国発）の利用者を市が調査した結果では、9割が観光・レジャー目的で、個人旅行が8割、団体旅行が2割。73%が神戸市内に宿泊しています。国・地域ごとの動き方にも違いがあり、韓国客は神戸中心に滞在、台湾客は大阪と神戸を組み合わせ、中国客は関西広域を周遊する傾向が示されています。個人旅行が主体で神戸に泊まる比率が高いことは、三宮・元町周辺の宿泊施設にとっては追い風といえます。

一方で有馬温泉のある北区有馬町は、後述のとおり条例で住宅宿泊事業の営業期間が繁忙期に限定されているため、通年で受け皿になるのは市街地側です。市は2030年前後の国際定期便就航に向けたインバウンド施策を進めており、空港側の需要はこれから伸びていく段階と読むのが妥当です。

神戸市で物件を見極める際、最初に確認すべきは用途地域です。市の条例により、第一種・第二種の低層住居専用地域および中高層住居専用地域では、期間を問わず住宅宿泊事業が実施できません。閑静な住宅街ほど住居専用地域に該当している可能性があり、雰囲気の良い戸建でも制度上は使えないケースがあります。用途地域は神戸市情報マップで確認できるほか、条例とは別に市街化調整区域や他法令の規制がかかる場合もあるため、購入・賃借の前に地図で当たることをおすすめします。

次に学校・認定こども園・児童福祉施設からの距離です。これらの敷地から100m（敷地間の水平距離）の範囲は全期間、住宅宿泊事業ができません。該当施設の一覧は市サイトで公開され、距離は神戸市情報マップで計測できます。児童福祉施設には保育所のような小規模な施設も含まれるため、用途地域では問題のない物件でもこの100m規制で外れることがあります。用途地域と施設距離の二段階で絞り込む必要があります。

建物要件では、神戸市火災予防条例に基づき各室の見やすい場所に避難経路図を掲示し、就寝場所に携帯用電灯を常備することが義務付けられています。居室の床面積は宿泊者1人あたり3.3㎡以上を確保する必要があり、押し入れ・床の間を除いた内寸面積で算定します。また、居住としての使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは届出できる住宅に該当しません。区分マンションの場合は管理規約での可否を先に確認し、一棟・戸建の場合は上記の立地条件を満たすかどうかで候補を選ぶのが現実的です。

神戸市は住宅宿泊事業法の施行と同時に「神戸市住宅宿泊事業の実施の制限等に関する条例」を制定しており、営業できる場所と期間が条例で絞られています。住居専用地域は全期間不可、学校等の敷地から100m以内も全期間不可、北区有馬町は5月第2月曜日から7月第3月曜日の前週の土曜日までの繁忙期以外は不可です。さらに、届出前に周辺住民へ周知書面を配布したうえで説明会を開催することが条例で義務付けられ、届出時には周知の実施状況、住民からの意見・要望とそれへの対応結果を報告書として提出します。新規届出は工事着工前に図面を持参して市へ事前相談することが求められており、来庁相談は必ず事前予約が必要です（生活衛生ダイヤル 078-771-7497）。

管理体制についても神戸市固有の運用があります。住宅宿泊事業者が法人の場合は、役員や従業員が届出住宅にいるかどうかにかかわらず、原則として登録住宅宿泊管理業者への委託が必要です。委託が不要になるのは、事業者自身が届出住宅に居住して不在にならず、かつ自ら管理する居室数の合計が5以下である場合のほか、事業者の生活の本拠と届出住宅が同一の建物・敷地内または隣接している場合や、事業者自身が住宅宿泊管理業の登録を受けている場合に限られます。委託は一の管理業者への一括委託で、緊急時には管理業者が30分以内に現地へ到着できることが目安とされています。なお、営業日数は届出住宅ごとに4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で180日以内と数え、これを超えて営業するには旅館業（簡易宿所等）の許可が別途必要です。旅館業でも許可申請や改修前の図面持参による事前相談が求められています。宿泊税については、神戸市での導入有無・税率を公式情報で確認できていないため、本ページでは記載していません。